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2018-12-28 10:17:30
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  【摘要】   作为中国房地产行业一年一度的盛会,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结...

 

  作为中国房地产行业一年一度的盛会,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结和研判房地产市场发展趋势。

  贝壳思享会现场

  本次活动以“全流通时代”为主题,力邀金融四十人论坛高级研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张斌,贝壳找房副总裁、新房平台事业部总经理潘志勇,中国网地产常务副总经理冯伟等来自金融界、媒体界、研究机构等重量嘉宾,探讨新时代下中国房地产的共生之路。

  明年房地产市场二手触底、新房放量

  2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

  走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

  《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

  在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

  杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  中国房地产市场进入全流通时代

  市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新红姐118图库品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  “如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  “政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

  作为中国房地产行业一年一度的盛会,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结和研判房地产市场发展趋势。

  贝壳思享会现场

  本次活动以“全流通时代”为主题,力邀金融四十人论坛高级研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张斌,贝壳找房副总裁、新房平台事业部总经理潘志勇,中国网地产常务副总经理冯伟等来自金融界、媒体界、研究机构等重量嘉宾,探讨新时代下中国房地产的共生之路。

  明年房地产市场二手触底、新房放量

  2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

  走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

  《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

  在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

  杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  中国房地产市场进入全流通时代

  市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新红姐118图库品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  “如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  “政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

  作为中国房地产行业一年一度的盛会,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结和研判房地产市场发展趋势。

  贝壳思享会现场

  本次活动以“全流通时代”为主题,力邀金融四十人论坛高级研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张斌,贝壳找房副总裁、新房平台事业部总经理潘志勇,中国网地产常务副总经理冯伟等来自金融界、媒体界、研究机构等重量嘉宾,探讨新时代下中国房地产的共生之路。

  明年房地产市场二手触底、新房放量

  2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

  走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

  《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

  在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

  杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  中国房地产市场进入全流通时代

  市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新红姐118图库品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  “如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  “政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

  作为中国房地产行业一年一度的盛会,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结和研判房地产市场发展趋势。

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  本次活动以“全流通时代”为主题,力邀金融四十人论坛高级研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张斌,贝壳找房副总裁、新房平台事业部总经理潘志勇,中国网地产常务副总经理冯伟等来自金融界、媒体界、研究机构等重量嘉宾,探讨新时代下中国房地产的共生之路。

  明年房地产市场二手触底、新房放量

  2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

  走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

  《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

  在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

  杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  中国房地产市场进入全流通时代

  市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新红姐118图库品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  “如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  “政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

  作为中国房地产行业一年一度的盛会,贝壳思享会依托贝壳研究院的大数据优势和研究能力,通过发布年度市场报告和邀请行业权威专家来总结和研判房地产市场发展趋势。

  贝壳思享会现场

  本次活动以“全流通时代”为主题,力邀金融四十人论坛高级研究员、中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张斌,贝壳找房副总裁、新房平台事业部总经理潘志勇,中国网地产常务副总经理冯伟等来自金融界、媒体界、研究机构等重量嘉宾,探讨新时代下中国房地产的共生之路。

  明年房地产市场二手触底、新房放量

  2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

  走过2018年这一“深度调整”年,房地产发展脉络发生了哪些变化,市场在2019年究竟走向如何?在此次活动上,贝壳研究院《2018年全国房地产市场年度报告》(以下简称《报告》)正式发布,以数据复盘2018年新房、二手、租赁三大市场趋势演变,探明2019年市场动向。

  《报告》显示,2018年是本轮调控的峰值期,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

  在政策高压下,2018年房地产市场仍在高位,但基本结束增长势头,全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平。贝壳研究院数据显示,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平,与去年持平;而全国二手房市场则保持2017年以来的低温状态,预计全年成交420万套,略低于2017年的421万套。

  杨现领对市场下行的逻辑总结道:“高房价抑制了潜在购房需求的进入,也使得曾经过热的换房链条冷却下来,致使房价全线回落,市场自身的负反馈作用已经显现。”他分析指出,2019年政策调控可能出现几个变化,一是调控主体由中央转向地方,更加有助于精准调控,科学调控。二是调控方式由调控交易转向调控供给结构,可能会减少对交易环节的行政管制。三是政府职能回归到住房保障,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源、为住房保障提供更多的财政支持等。

  值得注意的是,今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力,资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此《报告》认为,2019年的政策面更大可能性是中温放松,既不会大刺激,也不会过于紧张。市场调控政策调整主要在购房资格管制、价格管制、金融管制及流通管制四个方面。

  在政策宽松与基本面收紧的组合里,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出,《报告》分析了明年房地产市场将出现的几个关键趋势:一是“二手触底”:随着市场的回温、限售政策的松绑,卖一买一的换房需求会更容易释放,明年二手房市场下行的态势有望得到转变。再加上政策放松的影响,明年二手房市场将结束继续下行的态势。二是“一线底火”:作为房地产底火的一线城市明年市场有望小幅回升,首次置业需求将加快进入市场,带动换房改善链条活跃;三是“二线压仓”,2018年年末二线城市新房及二手房的成交均已显现改善态势,2019年二线房地产市场将成为支持全国房地产市场增长的主力。第四,“新房放量”:2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会分流二手房市场的需求。

  中国房地产市场进入全流通时代

  市场结构的变化也演进出一些难以解释的房地产现象,而这些“难以解释”恰恰意味着原有解释框架的失效。传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场,或者将新房二手房视为同一市场,忽视了不同市场交易逻辑之间的差异,也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是,传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外,忽略了两者之间应有的关联。

  贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,相应地,其分析框架也应当引入全流通的概念。所谓全流通是指,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长 杨现领

  “今天的市场已经进入‘全流通’格局,交易的冷暖变化、周期起伏取决于租赁、新房、二手房三个市场之间交互的方式、时机与动能。这背后的市场机制是‘交易乘数’,即每当一个潜在客户从租赁市场进入交易市场,这一次交易会引发一连串交易,从而显著放大交易总量。”杨现领表示,全流通不仅是市场发展趋势,同时也是理解中国房地产市场现象的一种分析框架。

  杨现领进一步分析道,全流通框架对于市场的启示在于必须重视租赁、新房、二手房之间的均衡。实际上,租赁市场是否完善对于一个城市的房价有着重要影响。一个多层次、多产品线、有品质的租赁市场可以为年轻人提供更多的选择,进入交易的迫切度低,需求释放节奏缓慢。而新红姐118图库品线的丰富程度也有助于降低房价——如果新房市场的供给结构合理,产品线丰富,给年轻人的选择更多,第一次购房的年轻人可以更多地选择选择新房满足首次置业需求,从而使得交易乘数更低。

  “如果新房价格过高或产权结构不完整,如实行限价或共有产权等,就会产生对二手房的‘过度挤压’。”杨现领表示,市场存在内在的不稳定性,在交易乘数的作用下,市场容易急涨急跌,内在的波动性被放大。例如,当房价高到一定程度,或者居民杠杆加到一定程度时,交易链条会反向收缩,乘数效应的负反馈机制容易引发市场快速下行。

  事实上,在全流通的市场视角下,中国房地产独特、难懂的现象也能够得到很好的解释。全流通框架认为,房地产市场的繁荣取决于、潜在购房者的质量、潜在购房者的转换能力和存量房乘数效应的大小三个方面。例如,潜在购房者的转换能力取决于购房、租赁和非正规市场之间的互动性,只有潜在购房需求能够顺利实现转换,市场繁荣才可持续。

  “政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”而全流通框架对政策的启示则在于中性的价值观。杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。